YÜKLENİCİNİN YAPSATÇI OLDUĞU YANİ KENDİSİNE AİT TAŞINMAZ ÜZERİNE İNŞA ETTİĞİ YAPIDAN BİR BAĞIMSIZ BÖLÜMÜ ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SATMASI ALACAĞIN TEMLİKİ NİTELİĞİNDEDİR

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi T. 23.03.2017, E. 2015/18249, K. 2017/2263

“Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.”

Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapudaki, takyıdatların terkiniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili ve davalı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde, arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacıların üç kişilik yapsatçı ekibinden adi yazılı sözleşmeyle dava konusu 4 nolu bağımsız bölümü satın aldıkları, satış bedelini ödedikleri, davanın ihbar edildiği yapsatçılar K1 ve K2'un paylarını tapuda devrettikleri; davalı olan yapsatçının 1/3 payını tapuda devretmediği, bu pay üzerinde ihtiyati tedbir ve ihtiyati hacizlerin bulunduğu, davacıların dava konusu edilen ve davalının 1/3 oranında malik bulunduğu payın iptaliyle takyidatlar terkin edilerek adlarına 1/2'şer oranında tapuya tescilini talep ettikleri; mahkemece, takyidatlardan ari biçimde davacılar adına tesciline karar verilmesi durumunda taşınmazın üzerinde lehlerine takyidat bulunan dava dışı üçüncü kişilerin haklarının da etkileneceğinden bahisle davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

Mahkemece, ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz lehtarlarının davaya dahil edilmesi hususunda davacılara süre vermesi, bu kişilerin davaya dahil edilmelerinden sonra, tarafların talepleri ve savunmaları çerçevesinde yapılacak olan inceleme ve araştırmalar sonucunda takyidatların kaldırılması gerekiyorsa payın takyidatsız olarak, takyidatların kaldırılması yönünde kanaat oluşmaz ise davacı tarafın talep etmesi halinde dava konusu 4 nolu bağımsız bölümdeki davalıya ait 1/3 payın takyidatlarla birlikte yükümlü olarak davacılar adına tesciline karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma sebebine göre davalı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.03.2017 gününde oybirliği ile karar verildi.”