ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHİNDEN DOĞAN ALACAKLARA İLİŞKİN ZAMANAŞIMI, FESİH MAHKEME KARARININ KESİNLEŞTİĞİ TARİHTEN İTİBAREN BAŞLAR. TBK M. 147/6 UYARINCA ZAMANAŞIMI SÜRESİ BEŞ YILDIR
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi T. 25.4.2024, E. 2023/366, K. 2024/1101
“TBK’nın 147/6 ncı maddesi uyarınca, bazı durumlar ayrık olmak üzere eser sözleşmesinde uygulanacak zamanaşımı süresi 5 yıldır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi halinde zamanaşımının başlayacağı tarih, mahkeme kararıyla feshedilmiş ise mahkeme kararının kesinleştiği, tarafların mutabakatı ile feshedilmişse fesih konusunda taraf iradelerinin birleştiği tarih olacaktır.”
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/309 E., 2022/1836 K.
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/546 E., 2020/189 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 05.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalı vekili Avukat ... ile davacı vekili Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı arsa sahibi vekili dava dilekçesinde özetle; dava dışı önceki arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında Büyükçekmece ... Noterliği'nin ... tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, arsa sahiplerinin sözleşmeden doğan hak ve alacakları ile birlikte gayrimenkulü müvekkili kooperatife devrettiğini, yüklenicinin taahhüdünü yerine getirmemesi nedeniyle Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı ilamı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili biçimde feshine karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, dava konusu taşınmazın sözleşme kapsamında avans niteliğinde yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin finansman sağlamak amacıyla gayrimenkulü üçüncü kişi olan davalıya sattığını, sözleşme geçmişe etkili biçimde feshedildiğinden davanın kabulü ile davalı adına kayıtlı olan İstanbul ili, ... ilçesi, ... ada, 10 parsel ... no.lu bağımsız bölüm tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; fesih kararının 23/10/2012 tarihinde kesinleştiğini ve iş bu davanın 26/11/2018 yılında 5 yıllık zamanaşımı süresi dolduktan sonra açıldığından, davanın zamanaşımı yönünden reddine karar verilmesi gerektiğini, dava konusu bağımsız bölümün dava dışı ... tarafından 13/11/2009 tarihinde davacıya satış suretiyle devredildiğini, sözleşmenin fesih davası devam ederken de 08/11/2010 tarihinde yüklenici adına ferdileştirme yoluyla tescil edildiğini, 08.11.2010 tarihinde yüklenici firmadan ...'a, 16/03/2018 tarihinde ...'dan ...'a, 23/03/2018 tarihinde ise müvekkiline satıldığını, müvekkilinin taşınmazı yükleniciden satın almadığını, sözleşmelerin tarafı olmadığını ve 5. kişi konumunda olduğunu belirterek, davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Büyükçekmece 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2018/546 Esas, 2020/189 Karar ve 04.09.2020 tarihli kararı ile özetle; sözleşme gereği avans niteliğinde yükleniciye verilen bağımsız bölümleri devralan kişilerin bu bağımsız bölümlerin mülkiyetini iktisap edebilmeleri için, yüklenicinin arsa sahiplerine karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi ve inşaatı sözleşme koşullarına uygun olarak bitirip teslim etmesi gerektiği, somut olayda davalı, tamamlanmamış bağımsız bölümü yükleniciden devralmış ise de, bu devrin yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmesi halinde davacı arsa sahiplerine karşı hüküm ifade edeceği, bu durumun davalı tarafından bilindiği, yapılan bu devir işleminin dava dışı yükleniciye karşı şahsi bir hak vereceği, arsa maliklerine karşı ayni bir hakkın varlığından söz edilemeyeceği, davalının TMK'nın 1023. maddesinden yararlanamayacağı gerekçesi ile, davanın kabulüne, dava konusu ... ada 10 parsel, ... no.lu bağımsız bölüm tapu kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını süresinde davalı vekili istinaf etmiştir.
B. İstinaf Nedenleri
Davalı vekili istinaf başvurusunda özetle; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dair verilen kararın 23.10.2012 tarihinde kesinleştiğini, davanın 5 yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açıldığını, zamanaşımı def'i konusunda olumlu veya olumsuz bir karar verilmediğini, müvekkilinin taşınmazı yükleniciden satın almadığını belirterek kararı temyiz etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile özetle; eldeki davanın mülkiyete ve ayni hakka dayanan tapu kaydının iptali ve tescili davası olduğu ve bu tür davalarda, kural olarak zamanaşımı süresinin söz konusu olmayacağı kabul edildiğinden, yerel mahkemece, davanın niteliği gözetilerek TBK’nın 146. maddesinde düzenlenen zamanaşımının uygulanma imkanının bulunmadığı, mahkemece işin esastan incelenmesine geçilmesinin isabetli olduğu, davalı vekilinin zamanaşımına yönelik istinaf itirazının bu nedenle yerinde görülmediği, sözleşmenin feshi kararının kesinleşmesi nedeniyle dava dışı yüklenicinin edimini sözleşme uyarınca ifa ettiğinin kabulüne imkan bulunmadığından, dava dışı yükleniciden taşınmaz satın alan şahısların taşınmazların mülkiyetini iyiniyetle kazanımından bahsedilemeyeceği, davacı arsa sahibince dava dışı yüklenici şirkete avans olarak verilen ve yüklenici şirket tarafından dava dışı üçüncü kişilere ve en son davalıya devredilen taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline dair mahkemece verilen kararın usul ve yasaya uygun olduğu belirtilerek, davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge adliye mahkemesinin yukarıda belirtilen kararını süresinde davalı vekili temyiz etmiştir.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili, istinaf dilekçesinde belirtilen gerekçelerle kararı temyiz etmiştir.
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle davalı üçüncü kişiye, yüklenici tarafından satışı yapılan bağımsız bölüm tapusunun iptali ile tescili talebine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
TBK’nın 147/6 ncı maddesi.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Tapu iptali ve tescil davası, tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı durumlarda (tapu kaydının kanuna aykırı olarak düzenlenmesi, tapu kaydının usulsüz ya da yolsuz düzenlenmesi vb.) açılan ve tapudaki kayıtların gerçek hak sahibi lehine düzeltilmesini sağlayan bir dava türüdür. Tapu iptali ve tescil davası gayrimenkulün aynına, yani mülkiyet hakkına ilişkin bir dava olup, açılacak davanın dayandığı sebebin farklı olması halinde zamanaşımı süresinin de söz konusu sebebe göre değerlendirilmesi gerekir. Örneğin; muris muvazaası nedeniyle açılmış bir tapu iptali ve tescil davası zamanaşımı ve hak düşürücü gibi herhangi bir süre kısıtlamasına tabi değilken, irade fesadına dayalı olarak açılacak tapu iptali ve tescil davalarında (hata, hile, korkutma) öğrenmeden itibaren sözleşmeyle bağlı olmadığının karşı tarafa bildirilmesi için 1 yıllık hak düşürücü süre öngörülmüştür. Ayrıca sözleşmeden kaynaklı tapu iptali ve tescil davalarına uygulanacak zamanaşımı süresi de, sözleşmenin niteliğine göre değişmektedir. Örneğin; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden on yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
Söz konusu açıklamayı somut uyuşmazlık bakımından değerlendirdiğimizde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesinin bir türüdür. Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler yüklenicinin halefi olduklarından, arsa sahipleri ile onlar arasındaki ilişkide de eser sözleşmesi hükümleri geçerli olacaktır. TBK’nın 147/6 ncı maddesi uyarınca, bazı durumlar ayrık olmak üzere eser sözleşmesinde uygulanacak zamanaşımı süresi 5 yıldır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi halinde zamanaşımının başlayacağı tarih, mahkeme kararıyla feshedilmiş ise mahkeme kararının kesinleştiği, tarafların mutabakatı ile feshedilmişse fesih konusunda taraf iradelerinin birleştiği tarih olacaktır. Somut uyuşmazlıkta, Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2007/362 Esas, 2012/446 Karar sayılı ilamı ile sözleşmenin geriye etkili biçimde feshine karar verilmiş, söz konusu kararın 23.10.2012 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır. Feshedilen sözleşmeden kaynaklı alacaklar, fesih tarihinden itibaren 5 yıl geçmekle zamanaşımına uğrayacaktır. Sözleşmenin feshi davası 23.10.2012 tarihinde kesinleşmiş olup, iş bu davanın açılış tarihi 26.11.2018 arasında 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğu anlaşıldığından, mahkemece davanın zamanaşımından reddine karar verilmesi gerekirken, işin esasına girilerek kabul kararı verilmesi doğru olmamış, kararın belirtilen nedenlerle bozulması uygun bulunmuştur.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Değerlendirme bölümünün “2 inci” bendinde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma sebebine göre davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına,
2.17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalıya verilmesine,
Peşin alınan harcın istek halinde iadesine,
3. Dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
25.04.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
