ÖN ALIM DAVALARINDA DAVACI BEDELDE MUVAZAA İDDİASINI İSPATLAYAMADIĞI TAKDİRDE İDDİA ETTİĞİ BEDEL İLE TAPUDAKİ BEDEL ARASINDAKİ FARK ÜZERİNDEN DAVALI LEHİNE, KALAN KISIM ÜZERİNDEN DE DAVACI LEHİNE VEKALET ÜCRETİ TAKDİRİ GEREKİR

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi T. 11.10.2023, E. 2023/4246, K. 2023/4659

“Davacı tarafın bedelde muvazaa iddiası ispat edilmez ve tapuda belirtilen miktar üzerinden ön alım hakkının tanınması davacı tarafından istenirse bu takdirde aradaki fark yönünden kendisini vekil ile temsil ettiren davalı lehine de vekalet ücretinin takdiri gerekmektedir. Keza mahkeme masraflarının hesabında da bıı durumu göz önünde bulundurur (Ön alım davaları, Müslim Tuna Boylu, 4. baskı, Sayfa 578).Ön alım davalarında davacı bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığı takdirde iddia ettiği bedel ile tapudaki bedel arasındaki fark üzerinden davalı lehine, kalan kısım üzerinden de davacı lehine vekalet ücreti takdiri gerekir.”

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairemizce Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, dava konusu taşınmazlar yönünden ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde, davaya konu taşınmazlardaki payların toplam satış bdedelinin 135.000,00 TL olmasına rağmen tapuda 157.000,00 TL gösterildiğine ilişkin davacının iddiasının asılsız olduğunu beyanla davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 28.06.2018 tarihli ve 2016/702 Esas, 2018/295 ... Kararıyla; "...tüm dosya kapsamından; ön alım ... paylı mülkiyetle bir paydaşın payını 3 üncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikle satın alma ... veren bir hak olduğu, dava konusu Erzurum ili, Yakutiye ilçesi, ... Mahallesi, 102 ada H46C13C4 pafta 61 parsel, Erzurum ili, Yakutiye ilçesi, ... Mahallesi, 109 ada H46C 18Al/b pafta 17 parsel, Erzurum İli, Yakutiye ilçesi, ... Mahallesi, 109 ada H46C13C4 pafta 25 parselin davacının şufa hakkına dayanarak dava ikame ettiği, taşınmaz paydaşları olan Ah ... ve ...'in 31.08.2016 tarihinde 157.000,00 TL bedelle taşınmazları davalı ... ve ...' a sattığı, 06.12.2017 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazların bedelinin 201.789,38 TL olarak belirlendiği ancak dava tarihi ile satış tarihi arasında 2 ay gibi bir süre olduğu, tapuda satış bedelinin 157.000,00 TL olarak belirlendiği, davacıların muvazaa iddialarının ispatlanamadığı ve şufa bedeli olarak belirlenen 163.556,88 TL'nin davacı tarafça mahkeme veznesine depo edildiği anlaşıldığından aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur..." gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin 28.06.2018 tarihli kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 11.11.2020 tarihli ve 2018/1551 Esas, 2020/1258 ... Kararıyla; "...Dava, ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.

Dosya kapsamı ve mahkemenin kabulü ile de davacının muvazaa iddiasını kanıtlayamadığı sabittir.

Öncelikle davalılar vekilinin istinaf dilekçesinde belirttiği 27.03.1957 tarih 12/2 ... İçtihadı Birleştirme kararının, miras bırakanın, mirasçıların miras paylarını zedelemek (bertaraf etmek ) amacı ile bir taşınmazdaki payını satmış ise bu durumda gerçek bir satışın sözkonusu olmadığı bu nedenle ön alım hakkının doğmayacağına ilişkin olması nedeniyle dava konusu olayla uygulanması hukuken mümkün değildir.

Mahkemece davaya konu taşınmaz üzerinde fen memuru ile mülk bilirkişisinin de bulunduğu bilirkişi heyetiyle keşif yapıldığı, fen bilirkişisi raporunda; dava konusu taşınmazların krokili raporda gösterildiği, bilirkişi heyetinin raporunda; dava konusu taşınmazın satış tarihi itibariyle değerinin 201.789,38 TL olarak hesapladığı anlaşılmıştır.

Davacı vekili tapudaki satış bedeli ve satış masrafları toplamı olan 163.556,88 TL şuf'a bedeline göre eksik peşin harç tamamlattırılmıştır.

Davacının dava konusu satışa yönelik bedelde muvazaa iddiasına dayandığı anlaşılmaktadır. Davacı tapuda yapılan satış akdinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir. Ancak, bu iddianın davacı tarafından tanık dahil her türlü delille kanıtlanması gerekir. Mahkemece yapılan keşif ve dinlenen tanık beyanları göz önünde bulundurularak muvazaa iddiasının reddine, dava konusu hissenin tapudaki resmi satış bedeli ve tapu masrafları toplamı 163.556,88 TL'nin davalılara ödenmesine, davaya konu hissenin şuf'a nedeniyle tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline dair karar isabetsizlik bulunmamıştır.

Davacı tarafın bedelde muvazaa iddiası ispat edilmez ve tapuda belirtilen miktar üzerinden ön alım hakkının tanınması davacı tarafından istenirse bu takdirde aradaki fark yönünden kendisini vekil ile temsil ettiren davalı lehine de vekalet ücretinin takdiri gerekmektedir. Keza mahkeme masraflarının hesabında da bıı durumu göz önünde bulundurur (Ön alım davaları, Müslim Tuna Boylu, 4. baskı, Sayfa 578).Ön alım davalarında davacı bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığı takdirde iddia ettiği bedel ile tapudaki bedel arasındaki fark üzerinden davalı lehine, kalan kısım üzerinden de davacı lehine vekalet ücreti takdiri gerekir.

Buna göre davacının bedelde muvazaa iddiası ispatlanmadığına göre yargılama gideri ve vekalet ücretine ilişkin hüküm kurulurken davacı yönünden kabul edilen şufa bedeli ile davalı yönünden reddedilen şuf'a bedeli dikkate alınmak, oranlama yapmak gerekliği halde yerel mahkemenin takdir olunan şuf'a bedeli üzerinden vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmetmiş olması ve şuf'a bedelinin vadeli hesaba yatırılması yönünde hüküm kurulmamış olması hatalı bulunmakla kararın düzeltilmesi gerekliği anlaşıldığından davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabul kısmen reddi ile HMK'nın 353/l-b-2 nci maddesi gereğince yerel mahkeme kararının düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurmak gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur..." gerekçesiyle davalılar vekilinin istinaf başvurusunun kısmen reddi kısmen kabulü ile HMK'nın 353/1-b-2 maddesi gereğince Erzurum 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/702 Esas, 2018/295 ... Kararının kaldırılmasına, kaldırılan kararın yerine geçmek üzere yeniden hüküm tesisi ile;

"... I-Davacının davasının kısmen kabulü ile Erzurum ili, Yakutiye ilçesi, ... Mahallesi 102 ada 61 parsel, 109 ada 17 parsel, 109 ada 25 parsel ... taşınmazlardaki davalılar hisselerine ait tapuların iptaline ve davacı adına tapuda kayıt ve tesciline, davacı tarafın muvazaa talebinin reddine,

2- Davacı tarafça mahkeme veznesine yatırılan 163.556,88 TL olan şufa bedelinin bankada açılacak 3'er ay vadeli mevduat hesabına aktarılmasına,

3- Şuf'a bedeli olarak tespit olunan 163.556,88 TL'nin karar kesinleştiğinde tüm nemalarıyla birlikte davalılara ödenmesine..." karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizce 07.02.2022 tarihli ve 2021/2120 Esas, 2022/759 Karar ... ilamında; "Erzurum 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.06.2018 tarihli ve 2016/702 Esas, 2018/295 ... Kararına karşı taraf vekilleri tarafından istinaf yasa yoluna başvurulmuş, Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince davacı vekilinin istinaf talebi yönünden bir karar verilmediği" anlaşıldığından Bölge Adliye Mahkemesi kararının sair hususlar incelenmeksizin bozulmasına karar verilmiştir.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; "...Davacının dava konusu satışa yönelik bedelde muvazaa iddiasına dayandığı anlaşılmıştır. Davacı, tapuda yapılan satış akdinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir. Ancak, bu iddianın davacı tarafından tanık dahil her türlü delille kanıtlanması gerekir. Yapılan keşif ve dinlenen tanık beyanları göz önünde bulundurularak davacıya yemin deliline dayandığı hatırlatılmış, davacı taraf davalılara yemin teklif ettiğini belirtmiş ve yemin metni sunmuş, davalılar tarafından da yemin teklifi kabul edilerek, duruşmada yemin etmişlerdir, böylelikle davacı tarafın bedelde muvazaa iddiasını ispatlayamadığı anlaşılmıştır.

Davacı tarafın bedelde muvazaa iddiası ispat edilmez ve tapuda belirtilen miktar üzerinden ön alım hakkının tanınması davacı tarafından istenirse hu takdirde aradaki fark yönünden kendisini vekil ile temsil ettiren davalı lehine de vekalet ücretinin takdiri gerekmektedir. Keza mahkeme masraflarının hesabında da bu durumu göz önünde bulundurur (Ön alım Davaları, Müslim Tuna Boylu, 4. baskı, Sayfa 578).Ön alım davalarında davacı bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığı takdirde iddia ettiği bedel ile tapudaki bedel arasındaki fark üzerinden davalı lehine, kalan kısım üzerinden de davacı lehine vekalet ücreti takdiri gerekir.

Buna göre davacının bedelde muvazaa iddiası ispatlanmadığına göre yargılama gideri ve vekalet ücretine ilişkin hüküm kurulurken davacı yönünden kabul edilen şuf'a bedeli ile davalı yönünden reddedilen şuf'a bedeli dikkate alınmak, oranlama yapmak gerektiği anlaşılarak bu yönde karar verilmiştir.

Diğer taraftan kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup hu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikle vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir. Anayasa'nın "Mülkiyet ..." kenar başlıktı 35. maddesine göre, "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz." Anayasa'nın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

Anayasa'da, temel hak olarak güvence altına alman mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Devletin pozitif yükümlülükleri, mülkiyet hakkına yapılan müdahalelere karşı usule ilişkin güvenceleri sunan yargısal yolları da içeren etkili hukuksal bir çerçeve oluşturma ve oluşturulan bu hukuksal çerçeve kapsamında yargısal ve idari makamların bireylerin özel kişilerle olan uyuşmazlıklarında etkili ve ... bir karar vermesini temin etmek sorumluluklarını da içermektedir. Bu bağlamda söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir. (Anayasa Mahkeme si,B.No: 2014/11410, § 28, 41)

Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların ... bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır. (Yargıtay 7. HD., 2021/1696 E., 2022/4105 K.)

Yargıtay 7. HD., 2021/1936 E., 2022/3309 K. ... kararında ön alım bedelinin uzunca bir süre nemalandırılmaması halinde, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 ... ... Medeni Kanıınu'nun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olduğu belirtilmiştir. (Aynı yönde Yargıtay 7. HD., 2021/6324 E., 2022/4545 K.) TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralı buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur.

Mahkemece şuf'a bedelinin vadeli bir mevduat hesabına yatırılması sağlanmalı, tensip tarihinden vadeli hesabın açılma tarihine kadar hu bedelin nemalandırılması halinde ulaşacağı değer bilirkişi marifeti ile tespit ettirilerek aradaki farkın da vadeli hesaba depo edilmesine karar verilmelidir. (Benzer Yargıtay 7. HD., 2021/6365 E., 2022/355 K.) kararı gözönüne alınarak; İlk Derece Mahkemesince şuf'a bedelinin vadeli hesaba yatırılması yönünde hüküm kurulmamış olması hatalı bulunmakla, Dairemizce daha önce vadeli hesaba yatırılan şuf'a bedeline ek olarak, şuf'a bedelinin, tensip tarihi ile vadeli hesaba yatırıldığı tarih arasında getireceği nemanın hesaplanması için dosya hesap bilirkişisine tevdi edilmiş, ayrıntılı ve yüksek mahkeme denetimine elverişli ve gerekçeli bilirkişi raporu aldırılmış, 161.716,05 TL'yi 1 aylık kesin süre içerisinde şuf'a bedelinin depo edildiği Vakıfbank Erzurum Şubesi hesabına yatırması için davacı tarafa süre verilmiş, kesin süre içinde bu nema bedelinin de davacı tarafından yatırıldığı anlaşılarak ve davacı tarafın ilk istinaf dilekçesinde belirttiği yargı harcı hesaplaması da yapılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir..." şeklindeki gerekçesiyle davacıların davasının kısmen kabulü ile; dava konusu taşınmazlardaki davalılar hisselerine ait tapuların iptaline, Erzurum 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2022/606 Esas, 2022/652 Karar ... veraset ilamında belirtilen hisseleri oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, davacı tarafın muvazaa talebinin reddine, şuf'a bedeli olarak tespit olunan ve vadeli hesaba aktarılan 163.556,88 TL şuf'a bedeli ile 161.716,05 TL şuf'a bedelinin nemasının karar kesinleştiğinde tüm nemalarıyla birlikte davalılara eşit olarak ödenmesine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili temyizinde;

1. İlk Derece Mahkemesince makul bir süre içinde ön alım bedelinin vadeli bir mevduat hesabına yatırılması biçiminde verebileceği depo kararıyla alacağın değer kaybına uğramasını önleyebilecek iken 163.556,88 TL'nin davacı tarafından 1 aylık kesin süre içerisinde mahkeme veznesine depo edilmesi yönünde karar vermiş olduğunu, bu karardan sonra istinaf mahkemesince şufa bedelinin, tensip tarihi ile vadeli hesaba yatırıldığı tarih arasında getireceği nemanın hesaplanması için dosyanın hesap bilirkişisine tevdi edilerek hesaplanan 161.716,05 TL faizi yatırmak üzere taraflarına kesin süre verildiğini ve müvekkillerinin hak kaybına uğramamak için belirtilen bedeli yatırmış olduğunu ancak bu şekilde bir faiz ödetilmesinin hiç bir hukuki dayanağı bulunmadığını,

2. Bedelin değer kaybına uğraması ve bu değerin müvekkiller tarafından karşılanmasının mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü vatandaşın üzerine yüklemek olacağını, Anayasa Mahkemesinin 2017/15134 başvuru numaralı 29.01.2020 tarihli kararının da bu minvalde olduğunu,

3. Her ne kadar tapuda satış bedeli olarak 157.000,00 TL gösterilmiş ise de, gerçek satış bedelinin 135.000,00 TL olduğunu ileri sürmüştür.

Davalı vekili;

1. Satışın yakın akrabalar arasında yapılmasına rağmen 27.03.1957 tarihli İ.B.K.'nın değerlendirilmediğini,

2. Davalıların satış bedelini ödemek için borç olarak altın ve döviz aldığını, bunlardaki artışın değerlendirilmediğini ileri sürmüştür.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6100 ... Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 ... Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri,

2. 4721 ... ... Medeni Kanunu'nun (4721 ... Kanun) 732, 733,734 üncü maddeleri.

3. Değerlendirme

1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 ... Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.

2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davacı vekili ve davalılar vekili tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 ... Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

Aşağıda yazılı fazla alınan harcın temyiz eden davacıya iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

11.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.